Bericht van het bestuur: ALTIJD schriftelijke toestemming OEG bij bouwen in uw tuin

Geen bouwvergunning maar omgevingsvergunning

Per 1 oktober is de WABO (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) ingevoerd; dit betekent dat u geen bouwvergunning meer nodig hebt, maar een omgevingsvergunning als u wilt bouwen. Ook is het bouwen zonder vergunning verruimd.

Maar wat houdt dat nu in voor de Krekenbuurt ?

We wonen in een bijzondere buurt met een “open en speels karakter”. Volgens het bestemmingsplan mag er niet zomaar in de tuinen worden gebouwd. Maar in sommige gevallen mag dat van de overheid echter wel. De regels zijn tamelijk ingewikkeld, in het bijzonder in de Krekenbuurt, maar het kan wel.

Een praktijk voorbeeld

Een vastbesloten Kreekbewoner, die in zijn tuin wil bouwen vindt een uitweg. Als u bijvoorbeeld terugkomt van vakantie staat uw buurman glunderend naast zijn nieuwe grote schuur van bijvoorbeeld 10 meter lang, 5 meter breed en 3 tot 4 meter hoog. Hij hoeft zelfs niet met u te overleggen als hij een (kleinere) schuur van 5 meter lang, 2 meter breed en 3 meter hoog bouwt op de gezamenlijke erfgrens. Waarschijnlijk bent u en ook het OEG niet blij, maar als alles volgens bepaalde regels is gebouwd, staat de gemeente met lege handen.

Welke regels gelden er?

Het OEG-bestuur heeft daarom vragen gesteld over de WABO aan de gemeente. Het schriftelijk antwoord van de gemeente is, dat het ALTIJD verboden is om te bouwen binnen 1 meter uit de grens van ·openbaar toegankelijk gebied”. De gemeente verbiedt dus de bouw van een schuur, schutting, hekwelit, afrastering, vlechtmatten voor klimop, tuindeuren enz., als dit hoger is dan 1 meter en binnen 1 meter afstand staat van:

het eigendom van het OEG (alle paden en speelvelden);
de woonerven (Grotekreek, Schelpkreek. Molenkreek, Mosselkreek, Zandkreek, Rietkreek en Zuidkreek);
de wegen (Zijpe, Merwedelaan Dollard en Volkerak) en paden rondom de Krekenbuurt.
Dat zijn geen nieuwe regels van de overheid/gemeente, want dat was altijd al verboden.

Waar is het bestuur door de leden toe gemachtigd?

In de jaren 90 kwamen er ook enkele schuttingen in de Krekenbuurt, want die konden ineens zonder bouwvergunning worden gebouwd. In 1997 hebben daarom 99 van 103 eigenaren democratisch voorgestemd om de statuten en reglementen van het OEG aan te passen. Het bestuur werd door de eigenaren / Ieden gevraagd (gemachtigd) om op te treden als er zonder schriftelijke toestemming van het OEG in de privétuinen werd gebouwd. Het bestuur moet de besluiten van de Algemene Ledenvergadering uitvoeren. In de ledenvergadering van 2009 is het bestuur opnieuw verzocht om op te treden.

Welk beleid gaat het bestuur vanaf 1 oktober hanteren?

Het bestuur heeft daarom besloten niet langer toe te zien, hoe enkelen de uitgangspunten van het “open en speelse karakter” van de Krekenbuurt aan hun laars lappen. Want alle eigenaren zijn bij de koop van hun woning zelf lid geworden van de vereniging van eigenaren. De regels gelden voor alle eigenaren, omdat de eigenaren dit zo hebben afgesproken. Het bestuur blijft met de ledenvergadering van mening dat de democratisch gewijzigde regels uit 1997 nog steeds van deze tijd zijn. Als de regels niet meer van deze tijd zijn, kan 2/3 van het aantal eigenaren met 2/3 meerderheid de regels democratisch veranderen.

Als bestuur zijn we dan ook van mening dat de regels van het OEG ook het vergunningvrij-bouwen in de privétuinen tegen kan houden. Op het kaartje onderaan kunt u zien, tot hoever de zeggenschap van het OEG loopt. Het zijn de licht gele onbebouwde gebieden op de kaart . De regels van het OEG verbieden het om in de privé tuinen palen, schuttingen, hekken, hokken, pergola’s, gebouwen en dergelijke aan te brengen of te hebben, behalve met schriftelijke toestemming van het bestuur. Het verbod vanuit het OEG geldt zelfs als u met een omgevings / bouwvergunning van de gemeente bouwt in uw tuin.

Om te bouwen in uw privétuin hebt u ALTIJD, in ALLE GEVALLEN en VOORAFschriftelijke toestemming van het OEG nodig. Dus ook als u toestemming / vergunning hebt van de gemeente. Als u geen schriftelijke toestemming van het OEG hebt, moet u het gebouwde verwijderen, zelfs als u bouwvergunning hebt.

Juridisch is er een privaatrechtelijk verbod om in de tuinen te bouwen. In de voorlichting van ondermeer het vergunningvrij bouwen wordt hieraan aandacht besteed (het burenrecht). Wij zullen u op de hoogte houden van nader te nemen stappen.

Het OEG bestuur

PS. Voor de volledige tekst van de statuten en reglementen en wanneer u toestemming moet vragen verwijzen wij u graag naar de archiefpagina. Ook zijn toelichtingen uit de vergaderingen uit 1997 opgenomen over het hoe en waarom van de statutenwijziging.

Juridische onderbouwing is te vinden op deze pagina.