Achtergronden van de statutenwijziging van 7 april 1997
Statuten en reglementenwijziging 1997
In 1997 is door meer dan 31 leden van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Ons Eigen Groen (OEG) verzocht om een extra ledenvergadering van het OEG om een statuten-en reglementenwijziging door te voeren. Het bestuur heeft toen -volgens de statuten- een extra vergadering uitgeschreven, waarin het door de leden gedane voorstel in stemming werd gebracht.
In deze vergadering werd door 103 leden gestemd (het vereiste quorum is 2/3 van de 154 leden/eigenaren) om de reglementen en statuten uit 1972 te wijzigen. 4 leden stemden tegen.
Het bestuur werd in deze vergadering door de leden ondermeer gemachtigd om:
– rechtsgedingen te mogen voeren bij niet betaling. (art 4 regl) – op te treden als er “bouwwerken” in de privé-tuin werden opgericht. (zie hierna art 3 regl. en de statuten c.a)
Artikel 3
De leden der vereniging en de gebruikers van de woningen in de wijk zijn verplicht de eventueel in hun tuin aanwezige niveauverschillen, die zijn aangebracht ter verhoging van het aanzien en de leefbaarheid van de wijk te handhaven, tenzij het bestuur schriftelijk ontheffing verleent. De leden en gebruikers van de woningen zullen de bomen, heesters en andere voorzieningen die, mede ter bepaling van het karakter van de wijk, hij de aanleg van privé-tuinen zijn aangebracht zoveel mogelijk in stand laten en onderhouden.
Het zal evenwel geoorloofd zijn -binnen het kader van de wijkaankleding – aan de privé-tuin een geheel eigen karakter te geven. Het is echter verboden in/op deze tuinen palen, schuttingen, hekken, hokken, gebouwen en dergelijke aan te brengen of te hebben, behoudens met schriftelijke toestemming van het bestuur.
Een lid dat een dergelijke toestemming niet kan overleggen is verplicht op eerste verzoek van het bestuur het gebouwde te verwijderen. Indien een lid hieraan niet voldoet is het bestuur gemachtigd en volledig bevoegd om een boete op te leggen. Tevens is het bestuur gemachtigd en bevoegd om de boete (gerechtelijk) in te vorderen. Dit laat onverlet de mogelijkheden om verwijdering respectievelijk nakoming te eisen.
Uit de vergaderstukken van het OEG voorafgaand aan de wijziging van de statuten/reglementen uit 1996/1997
Het waarom van de statutenwijziging (in 1997)
Het bestuur heeft -mede gelet op verzoeken uit eerdere ledenvergaderingen- voor deze reglementen/ statutenwijzigingen gekozen om:
– de kwaliteit van de wijk te waarborgen;
– het overleg over wat wel en niet kan te bevorderen;
– en de duidelijkheid richting bewoners te vergroten.
Dit wil het bestuur bereiken door:
a. het geheel van (verspreide) regels uit bestemmingsplan/koopakte/bouwbesluit c.a. op één plek vast te leggen, namelijk in het reglement;
b. om de schriftelijke ontheffing van deze regels te delegeren aan het bestuur om zo de doelmatigheid en efficiency te bevorderen en op deze wijze de rechtszekerheid aan bewoners te waarborgen.
De rechtszekerheid aan bewoners wordt gewaarborgd doordat zij een brief van het bestuur ontvangen dat een bouwvoornemen door de vereniging wordt toegestaan. Deze brief kan eventueel aan een opvolgende bewoner worden gegeven.
Waarom wel (bouwwerken) schuttingen en geen (groene) grote heggen?
De wijk is opgezet als groene wijk. Het begrip “groen” is een subjectief gegeven. Het optreden tegen dichte heggen etc. zal erg moeilijk te handhaven zijn. Gelet op de wijze van handhaving kiest het bestuur daarom bewust voor het begrip “bouwwerk”, omdat dit indruist tegen het groene karakter van de wijk. Mede gelet op de vele tuinveranderingen die in de loop der jaren hebben plaatsgevonden acht het bestuur de handhaving van “groen” niet realiseerbaar. Het begrip “bouwwerk” is een objectief gegeven dat aansluit aan de Woningwet 1991 en daarom wel goed is te handhaven.
Gelet op gestelde vragen acht het bestuur de handhaving van de bruine kleur van kozijnen, deuren etc. niet meer realiseerbaar. Wel wijst het bestuur er op dat bij extreme veranderingen aan het uiterlijk van de woningen de gemeente met de indertijd verstrekte bouwvergunning wel kan optreden.
Overgangsregeling
Er is sprake van een overgangsregeling omdat aan de wijziging van reglementen en statuten geen terugwerkende kracht kan worden toegekend.
Deze overgangsregeling luidt als volgt: ( daadwerkelijk ingevoerd met ingang van 29-4-97) de leden die voor de inwerkingtreding van de statutenwijziging bouwwerken hebben gerealiseerd, die:
a. niet in strijd zijn met publiekrechtelijke regelingen (zoals bouwvergunningen etc.);
b. wel in strijd zijn met de nieuwe statuten en reglementen zullen een schriftelijke ontheffing ontvangen van het bestuur.
Voornamelijk gaat het om hierbij om schuttingen, schuurtjes etc. Voor schuttingen welke zijn geplaatst voor de statutenwijziging binnen het plan is in het algemeen geen bouwvergunning meer nodig. Deze leden zullen -gelet op de juridische onmogelijkheden om hiertegen te kunnen optreden- schriftelijk ontheffing ontvangen van het bestuur.
Voor schuttingen langs de randen (Zijpe, Dollard, Merwedelaan etc.) zal waarschijnlijk een bouwvergunning verstrekt zijn. Indien leden kunnen aantonen dat ze bouwvergunning hebben of niet hoeven aan te vragen, zal het bestuur ontheffing verlenen. Voor schuurtjes binnen het plan zal waarschijnlijk ook bouwvergunning zijn verstrekt. Indien leden dit kunnen aantonen zal schriftelijk ontheffing worden verleend door het bestuur. Indien men heeft gebouwd zonder bouwvergunning zal het bestuur de gemeente verzoeken om het bouwwerk te toetsen aan de Woningwet.
Het bestuur heeft in het verleden bij drie schuttingen binnen het plan actie ondernomen, maar gelet op de eerdere geschetste juridische onmogelijkheden zal nu ontheffing worden verleend. Het bestuur zal verdere situaties in de wijk nog moeten inventariseren. Door een aantal leden wordt naar voren gebracht dat zij het emotioneel moeilijk hebben met de voorgestelde tekst, omdat zij van mening zijn dat in deze tekst meer tot uitdrukking moet komen dat de betrokken leden in strijd met de regels van de wijk hebben gehandeld. Het bestuur zegt toe hieraan aandacht te willen besteden.
Boetes en beroep
De boetes die in statuten en reglementen zijn opgenomen, zijn altijd al van toepassing geweest en hebben sinds jaar en dag deel van statuten en reglementen uitgemaakt. Het oude artikel 4 (dat artikel vervalt) van het reglement luidde zelfs dat het bestuur de bevoegdheid had om op kosten van een lid de hoogteverschillen weer in de tuin aan te brengen. De statutenwijziging is voorgelegd aan een notaris die de wijzigingen juridisch heeft bekeken. Indien een lid de regels overtreedt kan het bestuur -nadat het lid schriftelijk op zijn fout is gewezen- een boete opleggen.
kantonrechter
Bij niet-betaling kan de vordering door het bestuur in handen worden gegeven van een deurwaarder. Deze deurwaarder zal de vordering proberen te innen. (risico vereniging ca. f 75,–) Indien dit niet lukt zal de zaak door de deurwaarder -na overleg met het bestuur – worden voorgelegd aan de kantonrechter (risico vereniging ca. f 400,–). Het betrokken lid ontvangt van het kantongerecht de stukken en zal schriftelijk en/of mondeling verweer kunnen voeren bij de kantonrechter, dat bijvoorbeeld de regels niet van toepassing (onverbindend) zijn. Hiervoor is geen advocaat nodig.
De kantonrechter kan de hoogte van de boete vaststellen (ook matigen); hij kan ook bemiddelen, indien partijen dit wensen en een uitspraak doen over de geldigheid van regels en statuten. Uitgangspunt van het bestuur bij het opleggen van een boete zal altijd zijn dat boetes niet worden opgelegd om ze te innen, maar alleen worden toegepast om regels te handhaven; bij hoge kosten voor de vereniging kan de boete mogelijk ook gebruikt worden om deze gemaakte kosten te verhalen. Voor degenen die het allemaal nog eens willen bekijken is bij de secretaris een setje folders aanwezig hoe het kantongerecht werkt; zowel voor een gedaagde als eiser in een civiele kantongerechtprocedure.
Waarde van de woningen
In hoeverre zal het geheel van regels een waardedrukkend effect hebben op de woningen? Dit effect zal niet aanwezig zijn; integendeel. De meeste mensen komen hier wonen voor de groene omgeving en de goede sfeer die hier heerst. Door het handhaven van regels zal de groene omgeving gewaarborgd blijven en dit zal de kwaliteit van de woonomgeving verder doen toenemen. Als lid van de vereniging van eigenaren kan men daadwerkelijk meepraten over hoe de woonomgeving eruit zal zien; door de meeste mensen wordt dit als positief ervaren en dat zal zeker de verkoopwaarde van de woningen ten goede komen.
Als de statuten- en reglementenwijzigingen goedkeuring kunnen vinden in de ogen van de leden zullen de Zwolse makelaars en notarissen worden gewezen op het belang, de voordelen van de vereniging en op het lidmaatschap.
Honden en katten
Katten zijn bewust niet opgenomen in de reglementen. Regels moeten gehandhaafd kunnen worden. Het bestuur is niet van plan om regels uit te vaardigen welke het bestuur naderhand niet kan handhaven. Ook ontlasten katten zich niet op de paden van de vereniging, zoals honden. Mogelijk is er wel sprake van overlast in de tuin van een individueel lid, maar de vereniging ondervindt bij het aanzicht van haar eigendom en bij het onderhoud van haar eigendom geen overlast van kattenontlasting. Daarom zal een betrokken lid zijn kattenhoudende buurman zelf aan moeten spreken op normaal te achten fatsoensregels.
Waaraan toetst het bestuur?
Deze vraag is vooraf moeilijk te beantwoorden. Voor een paaltje om een boom te geleiden zal geen ontheffing nodig zijn. Anders wordt het als er 5 of 10 palen van 1 meter 80 hoog naast elkaar worden geplaatst, waardoor het geheel een massiever en groter karakter krijgt of als er een grove pergola wordt geplaatst. In goed overleg moet er idealiter een oplossing te vinden zijn.
Wanneer wordt wel ontheffing verleend en wanneer niet? Een en ander zal afhankelijk zijn van de plek, de “massa” en de materialen.