Rechtszekerheid bewoners dat de onbebouwde ruimte niet wordt bebouwd.

Welke rechtsbescherming is er voor bewoners in de Krekenbuurt, dat er niet wordt gebouwd in de onbebouwde ruimte achter de woningen? Die vraag probeer ik hierna te beantwoorden.
Deze rechtsbescherming is op 2 poten gebaseerd: enerzijds het publiekrecht (bestemmingsplan) en het privaatrecht (statuten en reglementen van het OEG). Zoals u hierna kunt lezen heeft de gemeente Zwolle een vereniging van eigenaren opgericht, omdat het allemaal ietsjes anders is in de Krekenbuurt.
Uit de lange geschiedenis van de Woningwet (invoering 1901) kan worden opgemaakt dat het legitiem is om een combinatie van publiekrecht en privaatrecht te gebruiken.
(voor de “specialisten” zie ondermeer het arrest: antiekstudio Lelystad)

Bestemmingsplan

Voor het bouwen met bouwvergunning in de onbebouwde ruimte in de Krekenbuurt heeft de Raad in het bestemmingsplan vastgesteld, dat daar niet gebouwd mag worden. In 2006 heeft de Raad van de gemeente Zwolle het belang van de onbebouwde ruimte voor 10 jaar (in elk geval tot 2016) opnieuw vastgesteld in de Krekenbuurt. De gemeente moet elke 10 jaar een nieuw bestemmingsplan maken. De gemeenteraad van Zwolle biedt bewoners de bescherming dat zij erop kunnen vertrouwen dat in elk geval tot 2016 de onbebouwde omgeving niet wordt aangetast.
Als er in het zelfde bestemmingsplan staat, dat er gebouwd kan worden met een schuin dak op een H2 woning is het erg moeilijk/onmogelijk om dat tegen te houden. Als er in het bestemmingsplan staat dat er niet-gebouwd mag worden in de onbebouwde privé(T)uin is dat hetzelfde recht van de Krekenbewoners dat daar niet gebouwd wordt.

Er is echter 1 mogelijkheid. Als het zo belangrijk is dat een bewoner moet bouwen, omdat er bijvoorbeeld een ziek kind is of een andere belangrijke reden is, dan kan 1 wethouder (officieel het College van B en W; maar die wethouder heeft waarschijnlijk een mandaat) vrijstelling/ontheffing verlenen van het bestemmingsplan. Maar dat moet de wethouder dan wel kunnen uitleggen. Er moeten redenen zijn waarom de integraal ontworpen onbebouwde omgeving aangetast wordt; ook omdat het bestemmingsplan van de Raad (de baas van de wethouder) nog maar 4 jaar oud is.
De wethouder kan zich niet meer beroepen op maatschappelijke veranderingen omdat het bestemmingsplan te oud is, zoals toen er alleen maar een bestemmingsplan was uit 1972, dat bijvoorbeeld 30 jaar of ouder, was.
De wethouder moet een belangenafweging maken en deze moet kenbaar zijn en gemotiveerd.

Vereniging van Eigenaren Het OEG

In 1972 heeft de gemeente Zwolle ook de “privaatrechtelijke” vereniging van eigenaren opgericht om het open speelse karakter van de Krekenbuurt te beschermen; in het bijzonder voor het belang van de onbebouwde ruimte. Ik verwijs hierna naar de considerans uit de oprichtingsakte. Dit omdat het in de Krekenbuurt allemaal iets anders is, dan in de rest van de stad.

Considerans (uit de aanhef in de statuten)

In het kader van de realisatie van de wijk Aa-landen heeft de Gemeente Zwolle bepaald dat de bewoners van de wijk in de vorm van een Coöperatieve vereniging (thans bekend als “coöperatie”) eigenaar zijn van gemeenschappelijke terreinen en het beheer moeten voeren over de groenvoorzieningen die ter aankleding van de wijk zouden worden aangelegd; deze aanleg was afwijkend ondermeer door de verkaveling van de tuinen en de wijze van afbakening van de privé-tuinen ten opzichte van de gemeenschappelijke terreinen, waarbij de architect een open speels karakter introduceerde.
Verkrijgers van registergoederen in de wijk hebben in de vorm van een kettingbeding de plicht opgelegd gekregen om lid te worden van de coöperatie. Ter verzekering van de nakoming van die plicht is het kettingbeding met een boete versterkt.

Statutenwijziging OEG naar aanleiding van schuttingen

In 1997 toen het al enige tijd mogelijk was zonder bouwvergunning schuttingen te bouwen en die hier en daar in de Krekenbuurt oprezen, hebben 103 eigenaren/leden hun stem uitgebracht over een voorstel om bouwwerken in de onbebouwde ruimte te verbieden, behoudens met schriftelijke toestemming van het bestuur. Hierbij werd volgens de notulen van het OEG bedoeld bouwwerken zoals bedoeld in de Woningwet 1991. Van de 103 uitgebrachte stemmen stemden 99 eigenaren/leden voor het betreffende voorstel.
Deze statutenwijziging was het eindproduct van een jarenlange discussie binnen de vereniging. Hermee werd de privaatrechtelijke zeggenschap over de onbebouwde ruimte vergroot, omdat het publiekrecht niet meer in staat was dat te beschermen door wetgeving.
De gemeente heeft er nog langer over gedaan om haar beleid opnieuw vast te stellen. In 1972 is het bestemmingsplan voor de Krekenbuurt vastgesteld en pas in 2006 heeft zij een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.
Ook het Oeg-bestuur moet evenals de wethouder verantwoording afleggen over haar beleid om ontheffing te verlenen van het verbod om bouwwerken op te richten en ook belangen afwegen.

Terzijde: Een gedachtenkronkel mijnerzijds, die ik u niet wil onthouden.
Gelet op de slechts 7 reacties van 10.000 bewoners in de Aa-landen op het gemeentelijk bestemmingsplan 2006.

Welke vorm van rechtszekerheid heeft meer draagvlak bij bewoners: de gemeente of Het OEG?
Als secretaris van het OEG bij de statutenwijziging heb ik indertijd meer schriftelijke reacties gehad dan de gemeente en er waren waarschijnlijk meer mensen op de vergaderingen van het OEG, dan in de Bolder bij het bestemmingsplan voor de gehele Aa-landen.

Maatschappelijke verandering/voorkoming van starheid

Uit het voorgaande kunt u opmaken, dat zowel de gemeente en het OEG in staat zijn in te spelen op maatschappelijke veranderingen. Bij de statutenwijziging in 1997 van het OEG werd de bestaande rechtsbescherming van leden, die de openbare ruimte in stand wilden houden- zoals deze oorspronkelijk bedoeld was- ook nog eens verminderd.
In plaats van dat 75% van de eigenaren in moest instemmen om veranderingen door te voeren in de regels, was na de statutenwijziging slechts 66,6% van de eigenaren nodig om regels te veranderen, waardoor starheid en blindheid voor veranderende inzichten wordt voorkomen. De rechtsbescherming van bewoners, die alles bij het oude willen laten verminderde dus.
Ook werd toen het niet-actieve beleid gestaakt om juridisch dichte groene hagen etc. aan te pakken, omdat dit praktisch/juridisch niet haalbaar was en omdat bewoners inmiddels al te veel veranderingen in de oorspronkelijk aangelegde tuin hadden aangebracht.

De komst van de Wabo

Gelet op bovengenoemde afspraken is de uitbreiding van het vergunningvrij-bouwen de grootste bedreiging die ons momenteel overkomt. Hierop heeft het OEG bestuur adequaat gereageerd. Lees de nieuwsbrief van oktober van het OEG nog maar eens. Ik ben nieuwsgierig wat de gemeente gaat doen, omdat de Raad in 2006 in het bestemmingsplan heeft geschreven, dat het vergunningvrij bouwen tegen gegaan moet worden in bepaalde delen van de Aa-landen waaronder de Krekenbuurt. (bestemmingsplan T(uin) blz. 54 voor de specialisten).

Conclusie

De vraag die in dit stuk centraal stond is de bescherming van de open onbebouwde speelse ruimte en dat zowel de Gemeente als Het OEG ons deze waarborgen bieden om aantasting te voorkoming. Beiden moeten verantwoording afleggen, als ze afwijken van dat beleid.
Er is aangegeven dat veranderingen mogelijk zijn. De gemeente hoort dat elke 10 jaar te doen en de leden van het OEG hebben die mogelijkheid ook via statuten- en reglementenwijziging. Beide partijen zijn hiertoe in staat en doen dat.
Aangetoond is dat beide richtingen (publiek en privaat) grotendeels met elkaar overeenkomen en dat juridisch de onbebouwde ruimte goed is beschermd. De gemeente heeft in tegenstelling tot het OEG echter nog niet gereageerd op de uitbreiding van vergunningvrij bouwen voor de Krekenbuurt. In dat opzicht lopen de richtingen nogal uiteen. Ook voor de gemeente is er een scala aan mogelijkheden om zich hierover uit te laten samen met bewoners en bij voorkeur in samenwerking met het OEG.

Bewoners komen hier wonen of blijven hier wonen, omdat momenteel de onbebouwde ruimte open en speels is. Dat recht is momenteel voldoende juridisch beschermd.

8 november 2010

J.H. Roetman,

Jan Roetman advies en Vastgoed