Rechter ziet geen reden voor tijdelijk opschorten uitbreiding.
Zwolle, 19 november 2010
We feliciteren de gemeente en de bouwers in de Krekenbuurt, dat zij de rechtzaak over de schorsing van de bouwvergunning in de Krekenbuurt voorlopig hebben gewonnen. 108 mensen hebben bezwaar gemaakt. Dus we doen voorlopig even “huilie”, “huilie”.
Voor de uitspraak verwijzen we naar de website De Rechtspraak. (link aangepast door de redactie)
Het heeft nog niet tot ons doel geleid dat de gemeente het bestemmingsplan gaat herzien, om ondermeer schuine pannendaken op de 35 lagere krekenwoningen te voorkomen.
Update: De krekenbuurt is nu een gemeentelijk monument
Wat we verder gaan doen, weten we op dit moment nog niet. Misschien stoppen we er wel mee of gaan we toch nog verder. Daarover moeten we even nadenken.
Dat de welstandscriteria goed zijn toegepast, dat hadden we wel vermoed, omdat de zaak 4 of 5 keer bij Het Oversticht is behandeld. Er waren op het laatst 4 pagina’s, waarom de eenvoudige rechthoekige zinken opbouw op de woning wel goed was.
Wel een verrassing is dat de rechter het met ons eens is, dat de Krekenbuurt als een van vier bijzondere architectonische elementen in de Aa-landen geen bijzondere behandeling heeft bij Het Oversticht, omdat hiervoor geen aparte procedure in de welstandsnota staat.
Wat voor gevolgen heeft dit voor alle bijzondere architectonische elementen genoemd in andere wijken in onze stad? Er is geen procedure voor.
Jammer vinden we het wel, dat de rechter geen oordeel heeft gegeven over de welstandsprocedures van Het Oversticht in relatie met de openheid en transparantie die de gemeente zegt te willen nastreven. We kunnen er ons ook wel iets bij voorstellen, want het zou kunnen inhouden dat in meer gemeentes in Overijssel de afspraken tussen Het Oversticht en de gemeentes niet goed zijn. Het gaat hier om een spoedprocedure. We kunnen ons voorstellen dat de rechter bij een spoedprocedure terughoudend is. De rechter geeft hierover geen oordeel, maar schrijft: “wat hier ook van zij”.
De juridische vraag die wij aan de rechter stelden was: moeten we over gebrekkige welstandsprocedures een klacht indienen bij de gemeente of is het welstandsoordeel daarom niet goed? Dat is nu wel duidelijk. We moeten een klacht indienen bij de gemeente. Ondanks de gebrekkige procedures zijn de redelijke eisen van welstand juridisch goed gemotiveerd door het Oversticht.
De gebrekkige procedures zijn volgens ons:
In juli 2004 wordt in de Bouwverordening door de gemeenteraad aan omwonenden spreekrecht toegekend, om mensen meer te betrekken bij het welstandsbeleid (vermaatschappelijking welstandsbeleid).
In de afspraken per 1 januari 2003 met de gemeente en het Oversticht staat echter, dat er alleen spreekrecht is voor de aanvrager en zijn architect; dat staat ook zo in de welstandsnota.
De rechter schrijft over het spreekrecht, dat daarvoor geen wettelijke verplichting bestaat. Wat hij hiermee bedoelt blijft een beetje onduidelijk, want dat is het enige wat hij daarover schrijft. Hij schrijft niet welke wettelijke verplichting hij bedoelt: de gemeentelijke bouwverordening en/of (in combinatie met) de Woningwet?.
De gemeente moet tijdig een agenda publiceren. De gemeente publiceert alleen maar welstandsschema, maar geen agenda. Als u naar een vergadering gaan wilt u toch wel graag weten, wat er wordt behandeld. Andere gemeentes publiceren wel een agenda minimaal 3 dagen van tevoren. De gemeente Zwolle wijzigt de agenda nog een dag van te voren en burgers moeten bellen. De gemeente publiceert nergens. Als u googlet met “agenda welstand” vindt u bij veel gemeentes een agenda welke bouwplannen worden behandeld.
Onduidelijk is ook wanneer de zaak door de rayonarchitect mag worden afgedaan en wanneer de zaak in een openbare vergadering van Het Oversticht moet worden behandeld. Dat is ook niet erg duidelijk. In de welstandsnota staat het weer anders dan in de Bouwverordening; de gemeente stelt zelfs dat er nog weer andere afspraken zijn. Het is allemaal niet open en transparant bij de gemeente. Het niet toegekende spreekrecht en de openbaarheid draagt dus niet bij aan de vermaatschappelijking van het welstandsbeleid zoals het zo mooi in de toelichting van de gemeentelijke bouwverordening staat.
Over de procedures zullen we dan ook een klacht indienen, hetzij bij de gemeenteraad, bij de klachtencommissie of bij de ombudsman.
Daarnaast is er ons inziens voor de bouwer ook nog een probleem. De rechter stelt dat de bouwvergunning in stand kan blijven. Volgens het welstandsadvies moet hij onder de dakrand van de buurman blijven en dat stelt de rechter ook. Maar uit de bouwtekeningen van de vergunning blijkt dat, dat niet kan. Desondanks kan de bouwvergunning in stand blijven, maar er kan niet worden gebouwd volgens de bouwvergunning want dan steekt de zinken opbouw ons inziens wel boven de dakrand van de buurman. De gemeente heeft tegenwoordig het recht om bouwvergunningen te repareren.
Dus kan de bouwer een verzoek indienen bij de gemeente om de constructie aan te passen en/of om de hoogte van de slaapkamer en douche nog lager te maken, waardoor hij wel onder de dakrand blijft. Hiermee beperkt hij volgens ons de waarde en kwaliteit van de woning in de toekomst, maar dat moet de gemeente overwegen als ze eventueel verdere ontheffing gaat verlenen voor een lagere hoogte dan 2 meter 35 van de slaapkamer en douche in de opbouw.
Het is raar in een woning met alle ruimten van ongeveer 2 meter 60 hoog, een slaapkamer en een douche te hebben, die in het uiterste geval slechts 2 meter 10 hoog zijn. Tijdens de rechtszitting gaf de gemeente de indruk mogelijk te willen zakken naar de ondergrens van 2 meter 10. Ruimtes voor nieuwbouw moeten tegenwoordig
2 meter 60 hoog zijn, omdat mensen langer zijn geworden. Voor verbouwingen aan bestaande woningen zoals de betreffende woning kan de gemeente ontheffing verlenen tot uiterlijk 2 meter 10.
In het oude bestemmingsplan uit 1972 stond dat de hoogte van de woningen 6 meter (=2 etages) moest zijn. De ongeveer 100 hogere koepelwoningen waren in 1974 met een ontheffing van het bestemmingsplan gebouwd, waardoor voor de hogere woningen 9 meter was toegestaan.
In 2006, bij het nieuwe bestemmingsplan keert men de situatie om en stelt dat alle woningen 9 meter hoog moeten zijn en vergeet men de 35 lagere woningen (van 6 meter), waardoor de bijzondere samenhang en architectonische kwaliteit geroemd in de welstandsnota en in het bestemmingsplan teniet gaat, omdat het dan mogelijk op deze woningen 9 meter hoog te bouwen.
Maar regeltjes zijn regeltjes en derhalve kan deze opbouw gerealiseerd worden.
Als klap op de vuurpijl staat er ook nog in het zelfde bestemmingsplan dat er schuine daken op deze 35 woningen gebouwd moeten worden.
De gemeente weigert tot heden het bestemmingsplan te herzien.
Jammer!!!
Zwolle, 19 november 2010
J.H. Roetman,
Jan Roetman advies en Vastgoed
Links:
- Krekenbuurt krijgt nul op rekest bij rechter , De Stentor, 20 november 2010